住宅ローン審査にご不安な方へ
- この記事の概要
- 住宅ローン審査の審査基準は各金融機関で決まっております。よってどちらの不動産会社を通して住宅ローン審査に出しても同じ結果になります。しかし、その審査基準をクリアするための金融機関への作文や、金融機関の決裁権者との繋がりでローン承認を頂ける場合があります。こちらでは通常承認が出ない住宅ローンの承認を得れた事例をご紹介させて頂きます。
自営業の方で、3期目の決算書が出る前の状態で住宅購入のご相談を受けました。
事業開始時のお借入の残債が計1000万円程度御座いました。
購入希望の物件価格は諸費用込で4,200万円で諸経費もお借入希望でした。
上記の状態では希望の借入額は難しいと各金融機関への相談の段階で判明し、まず、3期目の決算書のほうは経費などでの収入額を下げるのを控えて頂き、黒字にして頂くように税理士にお願いするように依頼、また、確定申告も同様に、最低でも380万円程度の収入があるように申告をお願い致しました。
上記の内容を前提に信金様など複数の金融機関の事前審査をするも全て否決となり、頼みのフラット35に関しましては、物件がフラット35Ｓを使えないことを理由に1社から否決を頂きました。上記の審査の回答の際に数社の金融機関様より個信に問題あるのでは？とご指摘を受けお客様のＣＩＣ取得及びクレジットカードの利用歴をみせて頂き、分割払いでの購入品が複数あることが判明しました。
最終的にはオリックスにてフラット35の審査を依頼、その際に奥様がアルバイトをされている事と分割払いにて購入した商品は完済をした旨、今期の確定申告では収入が100万円以上前年度より上がることと、自営業の収入も黒字化する決算書を提出し、無事審査を通過致しました。
建築条件付きの土地の購入をして頂いたお客様です。
住宅ローンの事前審査前のヒアリング及び各金融機関に相談の段階にて、ご希望額の借入が難しいのではないかという回答を頂いておりました。
理由はご本人様が20代独身で単身での購入なのと、車2台分のローンが御座いました。
また、返済比率も厳しい状況でした。
ご案内の際にはお母様がご同席されることが多かった為、お車のローンの完済の援助や、同居することにより住宅ローンの審査が通りやすくなるのではと提案し、車のローン完済条件、ご家族同居にて事前審査をしました。
審査の際には親子ローンという訳ではありませんが、お母様にも収入なども合わせて提出し、少しでもご希望額の借入ができるように金融機関担当者様に相談をしました。
結果無事に事前審査をフラット35にて満額での承認を頂きました。
確定申告書上の所得金額を抑えており、メガバンクや主要都市銀行などは審査不可という状況でご来店されました。
個人事業主に強い銀行に審査を提出致しましたが、それでも希望借入額までには届かずあきらめておりました。
そこで最後にもう1行ということで、売主が分譲プロジェクトに際して事業融資を受けた銀行に提出しました。
収入に対する借入限度額（返済比率）も大分オーバーしている状況でしたが、最終的には支店長決済のプロパー融資にて承認となりました。
リノヴェーション中古マンションをご購入したご夫婦様ですが、ご主人様単独融資の審査をしたところ、各銀行の回答は、すべて「否決」されてしまいました。
理由としては、ご主人様に消費者金融等からの借入残高が約500万円程あり、また直近で延滞履歴があった為です。
主要な都市銀行や地方銀行はもちろん、ローン審査が通りやすいフラット35も難しい状況でしたが、ご主人様のお勤め会社には「労働組会」がありました。
そこで労働組合員に強い銀行「中央労働金庫」に審査を出しましたが、やはり否決されてしまいました。
お客様も途方に暮れていたところ、最後にもう１回、上記「中央労働金庫」の支店決済審査をお願いしたところ、無事、審査承認を取ることができました。
中古マンションをお住み替えにてご購入なされたお客様です。
ご主人様の単独ローンにて融資審査を３行程度申込んだところ、全行否決の回答となってしまいました。
ご主人様にも思い当たる節がなく、各銀行の審査否決の回答が早かった為、（住宅ローンの審査は先に個人情報の取得から入ります）個人情報に何か問題があると考え、お客様に個人情報の開示（CIC等情報開示取得可能です）をして頂きました。
開示いただいた情報には、毎月毎月支払い遅延の履歴マークが表示されていました。
ご主人様も『なぜ？』と思われていたのですが、良く調べてみました所、毎月ご返済なされているおつもりが、どこかで１ヶ月分遅れてしまい、（ご本人はお支払い済みのおつもり）その事が毎月毎月のお支払い遅延となってしまっていた様です。
その開示により気付き、金融機関さんに事情を相談してまずはお支払いの遅れを解消して頂きました。
一定期間お支払履歴を正常に戻して頂いた後に（約半年間）、再度住宅ローン審査した所、無事審査通過の内定を頂きました。
新築マイホームをご購入なされたお客様です。
ご主人・奥様共働きのご世帯でした。ご主人様の単独ローンご希望にて融資審査を申し込んだ所、否決にて回答が参りました。
ご主人様には思い当たる節がありました。
実は奥様には秘密のお借入があり、そちらが原因となっていたのです。
融資否決の理由はお客様にも、私共不動産会社へも開示して頂けません。
そこで、ご主人様のご勤続年数が短かった可能性や、ご主人様の会社の規模が小さかった事、等々、事実をご説明させて頂き、奥様の方が会社規模が大きく、住宅ローン金利優遇も大きく可能な事など、ご案内させて頂き、奥様ご承諾の上、奥様単独にて住宅ローン申請をしていただきました。
そのローン審査は問題なく通過し、金利優遇も大きくいただきました。
今は低金利でマイホームローンをお支払いただきながら、ご家族皆様にこやかにご生活いただいております。
メガバンクや地銀での事前審査が全て否決でした。
その後のフラット３５での事前審査も同様に否決となった為、信用情報（ＣＩＣ）をお客様自身で取得した結果、直近で返済遅延（クレジットカードや家賃等）があることが判明。
メガバンクや地銀は一定期間に返済遅延等の該当がある場合、否決になる可能性が非常に高い為、頼れる金融機関はフラット３５のみの状況です。
フラット３５では直近の履歴を重視する傾向（私自身の見解）があるので、月を替えて再度審査を出し直しましたところ以前とは異なり留保という回答になりました。金融機関担当者の意見によると、信用情報の返済遅延の履歴がまだ引っ掛かっていますが、もう一月返済遅延が無いことが確認できれば概ね承認が得られる見込みとのことでした。
購入希望の物件が売れてしまう可能性もあった為、先行して売買契約を交わし、故意に月を替えて再度審査をしましたところ承認が得られ無事にお引渡を迎えられることができました。
メガバンクや地銀での事前審査は軒並に借入借入金額に到底及ばない審査回答でした。
希望借入金額まで届かせるには、既存で借りているフリーローンやオートローンを全て完済させることが条件となりました。
しかしながら、すぐに全額返済するというのは金額的にも現実的に難しく（数百万円）、途方にくれる状況となった為、一度フラット３５へ相談を持ちかけました。
事前審査は借入希望金額での承認が得られた為、そのまま正式審査を出しましたが、結果として、当初のメガバンクや地銀での事前審査と同様に借入希望金額から減額された回答。
手持ちの現金で減額された分を補うことができず、お客様の要望は自己資金０円での借入を希望されたので再度適正な金融機関を探すこととしました。
お客様がフリーローンやオートローンの借入をしている金融機関の支店へ住宅ローン打診を打診しましたが門前払いの状況でした。
今回お客様がご購入を検討されていた物件が弊社のグループの建築会社の物件でしたので、グループ会社の方から融通の効く金融期間に相談して無事、ローンを通す事ができました。
藤沢市に戸建を所有されておりましたが茅ヶ崎市の海近くの戸建にお住み替えをされたいというお客様でした。
藤沢市の戸建に住宅ローンの残債がありご売却予定でしたが売却前にもう1本住宅ローンを組み購入を先行されたいとのご要望でしたので土台に乗る金融機関もだいぶ限られ2行にローン申し込みをしたところ否決されてしまいました。
否決理由は総合的判断との事でしたが過去の延滞履歴等、個人情報に問題がある可能性が高そうでした。
購入を検討されていた物件が弊社グループの新築戸建だった為、この新築戸建てのプロジェクトにご融資頂いている金融機関に相談を持ち掛けました。
弊社グループ全体と金融機関との長いお付き合いがありましたので支店長にご対応頂き最終的には無事ローン審査承認となりました。
新築戸建てのご購入をご検討されているお客様でした。
お探し始めでしたのでまずは住宅ローンの事前審査を行うご提案をさせていただき審査を行う事になりました。
お話しをお伺いしたところご収入やご勤続年数、過去の延滞履歴等にも問題が無いように思えましたが職種という点で事前審査が否決されてしまいました。
弊社は多数の金融機関とお取引がございますのですぐに複数の金融機関に相談を持ち掛けました。
このような案件の場合、案件を預かる担当者がどのような内容で審査担当者に上げるかにより結果が変わる場合があります。
最終的には今までのお取引の中で実績のある担当者にお願いをしローン審査が無事承認となりました。
まとめ
住宅ローン審査は各金融機関で審査基準が決まっています。その審査を鵜呑みにして何も対策をせずに審査を出してしまう不動産会社が殆どです。しかし、金融機関が審査承認を出しやすくする作文や審査部門を通り越して決裁権者へ相談できる弊社では他社では通せない住宅ローンも通せる実績があります。
物件を見学する前にまず住宅ローン審査をする事もできます。もちろん審査は無料です。住宅ローンにご不安があるお客様、是非弊社にご相談下さい。ご家族にも秘密厳守でご対応させて頂きます。
