長期優良住宅とは？認定基準やメリット・デメリット
「家を建て、古くなったら壊す」という考えよりも「良い家を作り、適切なお手入れをすることにより長持ちさせる」といった考えのもと生まれたのが「長期優良住宅」です。
ここでは、長期優良住宅とはどのような住宅のことを言うのかについて解説します。
長く、安心して過ごせる家というだけでなく、税制面でのメリットもあるので「長期優良住宅に興味がある」といった方のために、おさえておきたいメリットやデメリットについてもご紹介しましょう。長期優良住宅として認めてもらうためには、いくつかクリアしておかなければならない基準があります。詳しい基準についても解説するので参考にしてください。
長期優良住宅とは？認定基準のポイント
長期優良住宅とは、長期間にわたって安全に、安心して過ごせる環境を実現するための措置を講じた優良な住宅のことをいいます。新築の場合については、認定基準項目として以下の9つが定められています。
長期優良住宅の認定基準項目
- 劣化対策
- 耐震性
- 可変性（共同住宅・長屋のみ）
- 維持管理・更新の容易性
- 高齢者等対策（共同住宅等のみ）
- 省エネルギー対策
- 住戸面積
- 居住環境への配慮
- 維持保全計画
それぞれについて解説します。
劣化対策
長く暮らせる住宅を実現するため、数世代にわたって住宅の構造躯体が使用できるかがポイントになります。木造の場合は床下・小屋裏に点検口を設置し、床下空間の有効高さについては330mlを確保しなければなりません。
また、鉄骨造については前述の木造の基準のほか、柱、梁、筋かいに使われている鋼材の厚さ区分に応じた防錆措置がとられていることなど基準が定められています。
耐震性
日本は地震が多いこともあり、長く安心して暮らせる住宅には耐震性も求められます。耐震等級1の場合は限界耐力計算で安全限界変形が1/100（木造の場合は1/40）以下であること、または耐震等級2か免震建築物であることなどが基準です。
【関連記事】耐震等級の基礎知識と認定を受けるメリットをチェック
可変性（共同住宅・長屋のみ）
長く暮らしているとライフスタイルの変化し、間取りなどの変更が必要なことがあります。これに対応するための基準が可変性で、躯体天井高2,650mm以上であることが求められます。
維持管理・更新の容易性
内装・設備は構造躯体と比較した際に耐用年数が短くなりますが、これらを容易に維持管理するための措置が講じられているかの基準です。維持管理対策等級（専用配管）の等級3、共同住宅などについては維持管理対策等級（共用配管）の等級3、・更新対策（共用排水管）の等級3が求められます。
高齢者等対策（共同住宅等のみ）
将来バリアフリーに改修しようとした際、そのために必要なスペースが確保されていなければなりません。高齢者等配慮対策等級（共用部分）の等級3の基準に適合していることが求められます。
省エネルギー対策
勝負エネルギーを実現するため、必要な断熱性能等の省エネルギー性能が確保されているかといった基準です。断熱等性能等級4（新築住宅）の基準に適合していることが求められます。
住戸面積
快適に暮らすために必要な住戸面積が確保されていなければなりません。一戸建ての場合は床面積の合計が75㎡以上、共同住宅等は共用部分を除く一戸の床面積の合計が55㎡以上と定められています。また、少なくとも階段部分を除く1階の床面積が40㎡以上必要です。
居住環境への配慮
良好な景観の形成、その他の地域における居住環境の維持と向上に配慮されているものでなければなりません。
維持保全計画
長く安心して住める住宅を実現するため、定期的な点検や補修といった計画が策定されていることが求められます。
長期優良住宅を建てるメリット
長期優良住宅は具体的に何が良いのでしょうか。特に注目したいのが以下のメリットです。
長期優良住宅のメリット
- 住宅ローン控除の拡充
- 投資型減税
- 登録免許税の軽減
- 不動産取得税の軽減
- 固定資産税の軽減
- 住宅ローンの金利の優遇
- 地震保険料の割引
- 補助金が利用できる場合がある
- 売却時に付加価値が付きやすい
それぞれ解説します。
住宅ローン控除の拡充
住宅ローンで借り入れした金額のうち、年末時点の残高の1％が所得税から控除されます。控除一般住宅の場合、控除対象になる借入限度額が4,000万円であるのに対し、長期優良住宅は5,000万円まで認められるのがメリットです。
投資型減税
現金で住宅を購入した方のための制度です。一般住宅では利用できないのですが、長期優良住宅は投資型減税の対象となります。
登録免許税の軽減
家を建てたり、購入したりした際に行わなければならない所有権保存登記や所有権移転登記にかかる登録免許税が安くなります。一般住宅の場合は保存登記が0.15％であるのに対し、長期優良住宅は0.1％です。
不動産取得税の軽減
家を新築した際や、取得した際には、不動産取得税という税金がかかります。一般住宅の場合、控除額が1,200万円であるのに対し、長期優良住宅は1,300万円となるのがメリットです。
固定資産税の軽減
一般住宅に比べ、長期優良住宅は新築住宅を建てた際の固定資産税が軽減される期間が長く設定されています。
住宅ローンの金利の優遇
住宅ローン商品である「フラット35」で金利が優遇されるのもメリットです。
地震保険料の割引
長期優良住宅は、高い耐震性があります。地震保険では住宅の耐震性に応じて保険料が割引されるのがメリットです。
補助金が利用できる場合がある
地域型住宅グリーン化事業や長期優良住宅化リフォーム推進事業と呼ばれる補助金を受けられる可能性があります。各補助金で定められている一定の基準を満たさなければなりません。
売却時に付加価値が付きやすい
長期優良住宅として認められた住宅は、長年にわたり安全に快適に過ごせると評価されていることになるので、付加価値が付きます。売却時に高値が付きやすいメリットに繋がるでしょう。
長期優良住宅を建てるデメリット
長期優良住宅にもデメリットがあります。以下のポイントをおさえておきましょう。
長期優良住宅のデメリット
- 申請手続きが複雑でコストもかかる
- 定期点検が求められる
- 建築コスト増に繋がることがある
それぞれについてご紹介します。
申請手続きが複雑でコストもかかる
申請の手続きが複雑なのがデメリットです。ハウスメーカーや工務店からサポートを受けられる場合もありますが、その場合は20万円以上の費用がかかることがあり、自分で行ったとしても5～6万円程度かかります。
定期点検が求められる
長期優良住宅であり続けるためには、良好な状態を保たなければなりません。そのためには定期点検が必要です。不具合や修復が必要な箇所が見つかれば放置することなく修復が必要で、そのための費用を用意しなければなりません。
建築コスト増に繋がることがある
標準仕様で長期優良住宅が認められるハウスメーカーがありますが、そうでない場合は建築コスト費用が割高になることがあります。ハウスメーカーや工務店を決める前に標準仕様で長期優良住宅の認定規準に対応しているか確認しましょう。
長期優良住宅は魅力的
長期優良住宅とは何かについて解説しました。長期優良住宅は、長く、安心して生活できるための取り組みが認められた住宅であるため、とても魅力があります。各種税制優遇も大きいので、ぜひ参考にしてください。
