中古住宅の失敗しない選び方を紹介

不動産コラム

中古住宅の失敗しない選び方を紹介

マイホームを検討されている方のなかには、学校や職場からの距離や物件の周辺環境を気にされる方も多いでしょう。

しかし、希望の条件をすべて満たそうとすると、予算の範囲ではまかなえないという場合もありますよね。

そんなときは、中古住宅を選ぶことで解決できるかもしれません。

そこで今回は、中古住宅の選び方や中古住宅ならではのメリットなどを紹介します。

中古でマイホームの購入を検討されている方は、ぜひご覧ください。

中古住宅を選ぶメリット 

中古住宅は、築年数が経過していて古いというイメージや、維持費がかかりそうなどという理由で敬遠されがちです。

しかし、中古住宅だからこそのメリットもあります。

以下に、中古住宅のメリットをまとめました。

メリット①価格が安い

中古住宅の魅力は、新築住宅と比べても購入価格が安い点です。

基本的に物件は、時間が経てば経つほど資産価値が下がっていきます。

中古住宅の価格は、ほぼ築年数で決まってくるため、築10年以内なら新築時の約8割、築15年で新築時の約7割まで下がる傾向にあります。

さらに、もし新築と中古の住宅が同じ購入価格だったとしても、新築住宅よりも中古住宅のほうが広い家である可能性も高いです。

そのため、中古住宅であれば、安い価格で、より自分の理想に近い物件が手に入る可能性が高いという点は魅力的でしょう。

なおかつ、安いからこそ、資金面に不安を持つ方でもマイホームを手に入れられる可能性があります。

購入資金を節約できればその分、住宅を自分好みにリフォームやリノベーションするための資金にまわすこともできるでしょう。

メリット②購入前に物件の様子を確認できる

新築住宅は、これから建築が始まる物件のため、モデルルームの見学だけで購入を決断しなければいけません。

しかし、中古住宅はすでに建物が存在しているため、建物の状態や間取り、設備などを自分の目で直接確認したうえで購入できます。

そのため、実際に住み始めてからも事前に抱いていたイメージとのギャップを感じにくいいうメリットがあります。

メリット③立地の選択肢が幅広い

マイホームを購入する際、利便性のよさや学校や職場からの距離など、自分が希望する条件を満たした物件を探すことが多いでしょう。

しかし、そのような物件は人気が高いため、すでにほかの誰かが住んでいてどこにも空きがないというパターンも少なくないです。

また、新築住宅を購入する場合は新築用の土地や物件から選ぶことになるため、住めるエリアはさらに限定されてしまいます。

しかし、中古住宅は利便性のよい場所に建っている物件も多く、選択肢が増えることでより自分のライフスタイルに合った物件を見つけやすくなる傾向があります。

さらにリフォームを前提に中古住宅の購入を検討する場合、間取りや設備はあまり気にせずエリアを優先して物件を探すことも可能なため、メリットといえるでしょう。

 中古住宅を選ぶデメリット

中古住宅は、新築住宅よりも古い建物であるため、早めに修繕を行う必要がある場合が多いという点はデメリットだといえます。

一般的に、外壁の塗装やクロスの張替えの目安は築10年で、給水管や下水管の交換の目安は築10~15年です。

場合によっては、100万円単位の出費が必要になるケースもあるため、将来的に高額な修繕費が必要になる可能性があります。

中古住宅の購入費用と合わせて、リフォームにどれくらいの費用が必要になのかを把握したうえで計画を立てておきましょう。

中古住宅を選ぶ際に押さえておきたい8つのポイント

中古住宅をいざ購入しようとしても、どんなことに気をつけて購入すればよいのかがわからないという方もいらっしゃるでしょう。

中古住宅には購入前に注意して確認したほうがよい点が8つあるため、以下を参考にご覧ください。

ポイント①売りに出された理由を確認する

中古住宅には、売り主がその物件を売りに出した理由が必ずあります。

たとえば、売り主の引越しが理由で住む人がいなくなった場合や、離婚が原因で手放さざるをえなくなった場合など理由はさまざまです。

しかし、中古住宅が売りに出された理由には隣に建物が建設されて、日当たりや見晴らしが悪くなってしまったというようなネガティブな理由も少なくありません。

場合によっては、過去に人が亡くなっているというケースも存在します。

特に、築浅の中古住宅にも関わらず、相場より購入価格が安い場合はこちらの想定を上回るような理由である可能性もありえるでしょう。

売却理由を確認する方法は簡単で、不動産の仲介業者に直接確認を入れることです。

「中古住宅を購入してから思わぬ欠点が見つかった……」ということにならないよう、売却理由の確認は怠らないようにしましょう。

ポイント②耐震基準は新旧どちらなのかを確認する

建物は、旧耐震基準または新耐震基準のどちらかを基準に則って建てられています。

耐震基準とは、建築基準法や建築基準法施工令などによって定められた、建物が地震に対して最低限満たさなければとならない耐性基準のことです。

特に中古住宅は、築年数が古いものだと旧耐震基準で建てられている可能性が高いです。

旧耐震基準で建てられている家では、住宅ローン減税制度を利用できないといったデメリットがあります。

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを借入れて住宅を購入する場合に、購入者の金利負担を軽減させるための制度のことをいいます。

購入したい中古住宅が、新旧どちらの耐震基準で建てられているのかを確認する方法は、建築確認申請の日付のチェックを行うことです。

建築確認申請の日付が1981年5月31日以前であれば旧耐震基準、1981年6月1日以降であれば新耐震基準で建てられている家だということになります。

建築確認申請の日付は、施主が保管している「確認通知書」か、都道府県や市町村の建築課で発行が可能な「確認台帳記載事項証明」にて確認ができます。

中古住宅を購入する前には、確認申請の日付をチェックしましょう。

なお、中古住宅が旧耐震基準で建てられていたとしても、耐震リフォームなどで耐震性を補強している場合もあるため、必ずしも危険というわけではありません。

しかし、中古住宅の具体的な劣化状況までは、自分で判断することは難しいです。

そんなときは、ホームインスペクターという住宅診断の専門家に、建物の状態を見てもらうとよいでしょう。

ポイント③ホームインスペクションの有無を確認する

中古住宅の具体的な劣化状況を調べる際、自分だけで判断することは非常に難しいです。

そのため、ホームインスペクションを受けることができるかどうかを、不動産の仲介業者に確認することをおすすめします。

ホームインスペクションとは、ホームインスペクターという専門家が住宅の劣化状況や欠陥、耐震性の有無などの調査を行う住宅診断のことです。

ホームインスペクターは、主に壁や屋根、内装などだけではなく、床下や屋根裏にまで入って劣化具合を診断してくれます。

中古住宅は、前の住人が住んでいた際に、壁や設備などを破損させてそのまま売りに出している場合があるため、入居する前に自費で改修工事を行わざるをえない場合もあります。

もし、建物の状態を把握せずに購入した場合、あとから修繕しなければならない事態におちいると費用が多くかかるおそれもあるでしょう。

この事態を回避するためにも、購入する前にホームインスペクションが受けられるかどうかを確認しておくと安心です。

ホームインスペクターは、物件の取引には関与しない第三者の専門家で、客観的な目線で調査と診断を行ってくれます。

ホームインスペクションを受けることで、リフォームしたほうがよい点が明確にわかるため安心して購入の意思決定がしやすく、安全に住めるでしょう。

ポイント④増築や再建築は可能かを購入前に確認する

中古住宅の場合、建築当初は増築や再建築を行うことに問題がなかったものの、その後法律が改正されて増築や同じ規模の再建築ができなくなっているというケースがあります。

このケースに該当している場合、中古住宅は増築や、現状の建物の大きさよりも広くて大きい規模に再建築することは不可能です。

都市計画区域の建物だと、建築基準法で定める道路幅4m以上に、2m以上接していない条件だと再建築ができません。

また、敷地と接する道路部分が、建築基準法で定められた2mよりも短い場合も再建築が不可だと判定されます。

増築や再建築が可能かどうかを直接調べることが難しいという方は、役所の建築指導課に図面を持っていけばその旨を教えてもらえます。

まず役所に図面を持参して調べてもらいましょう。

ポイント⑤壁や天井などの室内の設備に異常がないかを確認する

中古住宅のなかでも築年数が20年程度の物件である場合、内装や室内の設備が老朽化しているケースが多いです。

以下のような異常がないかチェックしてみましょう。

中古住宅の室内でチェックしたほうがよい点

  • ・壁や天井に雨漏りのシミがないか
  • ・壁紙が浮いたりはがれたりしていないか
  • ・ドアや窓はスムーズに開け閉めができるか
  • ・床下や天井裏に傷みやカビはないか

中古住宅の内装は、前の住人の使い方次第で大きく状態が変化します。

そして、たとえこまめに修繕を行っていた場合でも、前の住人が気付かなかった劣化が残っている可能性も考えられます。

そのため、外観と同様に隅々までチェックしましょう。

ポイント⑥水回りに異常がないかを確認する 

水回りは室内のなかでも汚れや傷みが蓄積しやすく、老朽化も進みやすい場所です。

特に浴室は、タイルの目地が寒暖の差で割れてしまい、隙間から水漏れを起こしているというケースがあります。

浴室を含めた各部屋の窓のまわりも、外気との温度差による結露で傷んでいることがあるため、よくチェックしましょう。

築年数が古い中古住宅の場合、水回りの部品を交換しようとしても、製造がすでに中止されていて交換ができない可能性も高くなってしまっています。

そのため、リフォームを行う際でも水道の配管工事のやり直しは、費用が高くつくことが多いです。

また、水漏れや結露が発生していると、周囲の素材が木材でできている場合は木材が腐ってしまっている可能性も高いでしょう。

内見ができる場合は、水道まわりの木の様子も調べてみることをおすすめします。

ポイント⑦周辺環境の騒音や治安などを確認する

中古住宅は、賃貸物件と違って住宅ローンを金融機関から借りる際、物件そのものが担保に取られているケースが多いため、簡単に引っ越すことができません。

だからこそ、周辺環境は念入りにチェックする必要があります。

たとえば、インターネットで検索したり不動産の仲介業者にたずねたりするほか、実際に現地へ行って自分の目で確かめるということもよい方法でしょう。

その際、特に注意して見たほうがよい点を以下にまとめました。

中古住宅の周辺環境で特にチェックしたほうがよい点

  • ・騒音や振動問題はないか
  • ・日照条件は良好か
  • ・ゴミ収集場や道路などはゴミが散乱して汚れていないか
  • ・夜間の明かりや人通りなどの様子はどんな雰囲気なのか
  • ・スーパーや学校などのお店や施設はあるのか

長く住むからこそ、物件の状態だけではなく、周辺情報の収集も積極的に行うように心がけましょう。

ポイント⑧資金計画に無理がないかを確認する

中古住宅の販売価格は、新築住宅と比べても安い傾向にあります。

しかし、その分中古住宅はリフォーム工事費がかかってくる場合が多いです。

そのため、中古住宅は一概に安い買い物とはいえません。

物件価格に加え、リフォームやリノベーション費用・維持費用なども含めた、無理のない資金計画を考えましょう。

中古住宅の選び方を把握して賢くマイホームを購入しよう

いかがでしたでしょうか。

新築か中古のどちらの住宅を購入しようか迷われている方のなかには、中古住宅は古いイメージがあるという理由で敬遠される方も多いでしょう。

しかし、中古住宅は選び方のポイントを押さえることで、自分の描いていた理想どおりのマイホームが手に入る可能性が高くなります。

住宅は人生で大きな買い物になるため、ぜひ失敗しない選び方を本記事で学んで、中古住宅選びに活かしてみましょう。

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