建売住宅の耐震

不動産コラム

建売住宅の耐震

住宅の購入を検討している方の中には、高額になりやすい注文住宅ではなく比較的安く購入できる建売住宅を選ぶ場合もあるでしょう。
そんな中で、地震大国で超大型地震もくるとも言われており、住宅の耐震性は気になる点です。
今回は建売住宅の購入を検討している方に向けて、建売住宅の耐震強度についてや見分け方、購入しない方がいい建売住宅についてご紹介します。
ぜひこちらの記事を参考に、安全な建売住宅を選びましょう。

建売住宅の耐震強度はどのくらい

建売住宅だけではなく、建築されるすべての建物には一定以上の安全性や耐震制度を定めた建築基準法があります。
1981年に建築基準法が新しく改正され、震度6〜7の地震でも倒壊しないように定められています。
のちの2000年に再度行われた建築基準法の改正では、地盤調査が義務化されました。

2000年以降に建てられた住宅に関しては、必ず建築基準法に基づき建てられているため震度6〜7の耐震強度があります。

ただし、この建築基準法で定められている「震度6〜7の地震でも倒壊しない」は1回の地震で倒壊しないかどうかが基準となっています。
震度6〜7クラスの地震が2回や3回と何度起こっても倒壊しない保証ではありません。

地震に対する耐久性の高さを表す、「耐震等級」についてはこちらの記事で詳しく紹介しております。

【関連記事】 耐震等級とは?

建売住宅と注文住宅の強度について

建売住宅は注文住宅に比べて安価なので、耐震強度についても差があるのかと不安があるかもしれませんが、建売住宅と注文住宅の強度に大きな差はありません。
販売されている住宅である以上、確認検査や最急確認を行い必ず同じ建築基準法を守っているためです。

ただ、あくまで建築基準法は最低ラインであり、注文住宅のなかには耐震性の高さを売りにしていたり、注文時に耐震性を上げたりできます。
その結果、建売住宅よりも注文住宅の方が耐震性が高いといった可能性はあります。
しかしそれは、建売住宅の耐震性が低い訳ではありません。

強度の強い建売住宅の見分け方

地震に対する強度の強い建売住宅の見分け方は主に4つあります。

  • 基礎工事法
  • 建築工法
  • 建具の建て付け
  • 住宅性能評価書

それではそれぞれ、どういった点で見分けるべきなのかくわしくご紹介します。

基礎工事

基礎工事を確認すると、耐震性が高い基礎工事が行われているか確認できます。
基礎工事には主に2種類が使われています。

  • ベタ基礎:建物の床一面がコンクリートで覆われている
  • 布基礎:柱や壁の下にコンクリートを打設されている

住心地はベタ基礎も布基礎もさほど変わりませんが、耐震性に優れているのはベタ基礎す。
耐震性だけではなく防湿性にも優れているようです。

自分が購入しようとしている建売住宅がどちらの基礎を使っているかは、床下を覗いてみましょう。
床部分が一面コンクリートであればベタ基礎、土が見えていれば布基礎になります。
内覧時に希望すると、基礎も見れるのでより高い耐震性の建売住宅を購入したいのであれば必ず確認してベタ基礎を選びましょう。

建築工法

住宅を建てるうえで建築方法はいくつかありますが、建売住宅の場合は以下の3つの中のいずれかが使われている場合が多いです。

  • 木造軸組工法
  • ツーバイフォー(2×4)工法
  • プレハブ工法

木造軸組工法は、木の柱で家を支える伝統的な工法です。

自由度が高い点やいろいろな間取りに対応できる点などから、現在の多くの住宅は木造軸組工法が使われています。

ツーバイフォー(2×4)工法は面で家全体を支えており、プレハブ工法は軽量鉄骨を骨組として使用しています。
ツーバイフォー(2×4)工法とプレハブ工法は、木造軸組工法に比べて地震に強いです。

また、木造軸組工法は大工さんなどの現場の力量に完成度が左右されてしまいます。
それに比べて、ツーバイフォー(2×4)工法とプレハブ工法は工場で多くの部材を生産するため、現場の力量に完成度が均質といったメリットもあります。

建具の建て付け

新築の建売住宅であっても、建て付けの悪い欠陥住宅は存在します。
建て付けの悪さは内覧で確認できます。

  • ドアが勝手に閉まる・開いてしまう
  • ドアが閉めにくい・開けにくい

この点がもっとも分かりやすいでしょう。
簡単な微調整で直る場合は、蝶番などの器具の取り付けに問題があっただけでとくに心配いりません。

しかし、微調整をしても治らない場合は器具の取り付けではなく建物自体が歪んでしまっている可能性があります。
建物自体がすでに歪んでいると、地震が来た際にその歪みが大きくなり倒壊やより大きな歪みに繋がります。

購入後、安心した生活を送るためにも内覧時には欠陥住宅ではないかを見抜くため、すべてのドアを開閉して確認してみましょう。

住宅性能評価書

住宅には必ず「住宅性能評価書」といったものがあります。

  • 構造の安定
  • 維持管理・更新への配慮
  • 温熱環境
  • 劣化の軽減
  • 光・視環境
  • 空気環境
  • 音環境
  • 火災時の安全
  • 防犯対策
  • 高齢者への配所

このような10つの項目があり、住宅性能に評価・等級が付けられます。
耐震に関しては「構造の安定性」に注目してください。
構造の安定性に関しては、3つの等級で分けられています。

  • 1等級:数百年に1度の地震でも倒壊しない
  • 2等級:1等級の1.25倍の地震でも倒壊しない
  • 3等級:1等級の1.5倍の地震でも倒壊しない

つまり、3等級を得られている住宅がもっとも耐震性が高いと言えます。
ただし、この住宅性能評価書は必ず住宅に付けなければいけない訳ではないので、ハウスメーカー等によっては取得していない場合があります。

国に申請すれば交付してもらえるのですが、申請にお金がかかってしまうので住宅性能評価書を確認したいのであれば一度ハウスメーカーに相談しましょう。

また、住宅性能評価書がなくても「耐震2等級相当」と記載される場合もありますが、こちらは正式に耐震2等級がある訳ではありません。
あくまでも、「正式には言えないけど耐震2等程度の耐震性はある」といった意味です。
正式な耐震等級をしりたいのであれば、必ず住宅性能評価書を取り寄せましょう。

購入しない方が良い建売住宅

建売住宅の中には購入しない方が良い住宅が存在します。

  • 点検口がない
  • 品質管理が不十分
  • アフターサービスが不十分
  • 資料不足
  • オプション工事に対応してくれない

これらが該当していた場合、いくら耐震性が高くても長く住むにあたって必ず問題になるので購入は避けた方が良いでしょう。

点検口がない

点検口とは、床下などに配管類が確認できるよう設置されているものです。
住宅の維持管理を行っていくうえで重要な箇所です。
内覧時も基礎工事を確認する際などに使用します。

しかし、建売住宅の中には一部点検口がない物件が存在します。
点検口は間取りに記載されていないケースも多いので、営業担当者からや内覧時に点検口の有無の説明はない可能性もあるので注意してください。

点検口は基本的に業者が使用して、日々の生活で使いません。
だからこそ、見落とされてしまいますがメンテナンスや点検にないと気づく場合が多いので忘れずに購入前に確認しておきましょう。

品質管理が不十分

品質管理が不十分な建売住宅の購入はできる限り避けましょう。
外見や部屋がきれいだから品質管理が十分な訳ではありません。
外見や部屋のきれいさも十分必要ですが、安全な住宅に必要な条件は主に以下の5つです。

  • 土台
  • 基礎
  • 配管類

これらがしっかりとしている住宅こそ、安全な住宅と言えます。
建売住宅は販売されている時点ですでに完成している場合が多く、内部構造は確認できません。
建築中の写真があれば確認してもいいのですが、素人では品質管理が十分に行われているか見抜けない可能性も高いです。

分かりやすいのは住宅性能表示がある住宅です。
第三者機関の審査を受けて基準性能をクリアした場合にのみ認定されるので、品質管理に関して信頼しても大丈夫でしょう。

アフターサービスが不十分

住宅は長く住んでいると必ず老朽化していき、点検やメンテナンスといったアフターサービスが必要になります。
点検などは多くの場合、購入した住宅会社が行います。

住宅は一度購入すると長く生活の要となるため、点検などのアフターサービスも手厚く行ってくれる住宅会社を選びましょう。
そうすると、もしも何かあった場合でも安心できます。

資料不足

どんな住宅には必ず仕様書があります。
仕様書にはこの住宅がどんな材料で作られているのかが記載されています。
基本的に完成された住宅の購入になる建売住宅では、基礎の確認ができません。
そのため、建築中を見れる注文住宅などよりも仕様書や図面といった資料が重要です。

しかし重要にもかかわらず、資料不足などで仕様書や図面を見せてもらえないケースがごくまれにあります。
そういった場合は、どんな住宅か正確に把握できないため購入は避けた方が良いでしょう。

また、標準仕様と記載している物件もありますがこの言葉も要注意です。
標準仕様とは住宅会社が独自に決めた物件の基準です。
標準仕様は住宅会社によってさまざまで内容が統一されていません。
なので住宅会社の標準がどういったものなのか正確に判断ができません。
標準仕様といった曖昧な表現が多様されている場合は購入を一度考え直すようにしましょう。

オプション工事に対応してくれない

建売住宅を扱っている会社によっては、オプション工事を行っていなかったり、行っていたとしても高額だったりする場合があります。
それだけではなく、通常はあって当たり前なカーテンレールなどがオプションとなっている可能性があります。

内覧時に実際の生活を想定したうえでいろいろ確認するとは思いますが、引っ越してみないと分からない、住んでみないと分からない点もあるでしょう。
その際に安心してオプション工事はしてもらえるのか、そもそもあって当たり前のものは付いているか、しっかり確認しておきましょう。

建売住宅だから耐震が劣る訳ではない

いかがでしたか?
今回は建売住宅の購入を検討している方に、建売住宅の耐震強度についてや見分け方、購入を避けるべき建売住宅についてご紹介しました。
地震が頻発している現在、耐震性は気になる部分でしょう。

しかし、注文住宅などと比べて建売住宅だから耐震が劣る訳ありません。
注文住宅のなかには耐震性の高さを売りにしていたり、注文時に耐震性を上げたりできるだけです。
日本で建築されるすべての建物には一定以上の安全性や耐震制度を定めた建築基準法があります。
そのため、耐震に関しては深く心配する必要はないので、欠陥住宅や問題のある住宅会社からの建売住宅の購入はできるだけ避けましょう。

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